Con Mobility Lens abbiamo analizzato l’impatto delle nuove infrastrutture di trasporto pubblico sulla città, misurando per ogni quartiere, la relazione tra offerta TPL e valori immobiliari. Da questa ricerca nascono una serie di approfondimenti dedicati alle diverse zone urbanistiche: veri e propri “zoom” che raccontano l’identità dei luoghi ed evidenziano la loro sensibilità ai cambiamenti di mobilità e la possibile evoluzione del mercato immobiliare.
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Il primo focus è dedicato a San Lorenzo, quartiere simbolo di una Roma popolare e creativa, oggi al centro di una trasformazione infrastrutturale che promette di rafforzarne accessibilità e attrattività.
Contesto urbano e identità
Origini e contesto storico
San Lorenzo, nato nella seconda metà dell’Ottocento come quartiere operaio di Roma, si sviluppa tra le Mura Aureliane e il Cimitero del Verano. Distrutto in parte durante i bombardamenti della Seconda Guerra Mondiale, la sua ricostruzione fu lunga e difficile. Oggi mantiene una forte identità popolare, sospesa tra memoria storica e vivacità contemporanea.
Carattere sociale e culturale
Il quartiere è oggi sede di una densità abitativa elevata, attratta dalla vicinanza all’Università La Sapienza e alle stazioni Termini e Tiburtina, e frequentato da una significativa comunità studentesca e creativa. Questo elemento di vivacità socio-culturale ha contribuito a definire San Lorenzo come una delle zone più stimolanti e dinamiche della città.
Dotazione urbana e qualità del luogo
San Lorenzo è ricco di piazze e spazi di aggregazione – in particolare Piazza dell’Immacolata e Piazza dei Sanniti – ed è attraversato da un tessuto commerciale vivo, botteghe artigianali, street art e locali notturni. Si distingue per un’identità forte, che coniuga cultura, storia e creatività urbana.
Commento dei risultati
Il modello previsionale individua un incremento del valore immobiliare medio di +171 €/m² (3,5%) derivante dalla futura realizzazione di 12 nuove fermate e 2 nuove linee tramviarie nel quartiere:
Riequilibrio dell’accessibilità e rafforzamento della centralità locale
Le nuove linee tranviarie, con numerose fermate, aumentano in modo sostanziale la connettività di San Lorenzo: riducono i tempi di spostamento, migliorano l’accesso al trasporto pubblico e collegano il quartiere più efficacemente con altre parti della città. Ciò favorisce la percezione di maggiore centralità e accessibilità, potenziando la domanda immobiliare. San Lorenzo ha già una forte base attrattiva: densità abitativa, studenti, commercio locale e animazione culturale. Le nuove infrastrutture agiscono da leva per potenziare questi elementi.
Indice di Sensibilità: Variazione di prezzo dei valori immobiliari
Il quartiere ha registrato una modesta variazione dei prezzi (3,5%) a seguito dell’introduzione delle nuove linee e fermate. Questo cambiamento è parzialmente spiegato dall’indice di sensibilità (S) del quartiere, pari all’8%. Ciò significa che il quartiere ha una scarsa reattività (S < 10%): già dotato di infrastrutture adeguate per soddisfare le necessità della popolazione, non beneficia in modo significativo dell’aggiunta delle nuove fermate, di conseguenza la variazione dei prezzi resta contenuta.
Dinamiche speculative anticipate
Il mercato tende a prezzare in anticipo i benefici attesi: l’annuncio di nuove linee tranviarie crea aspettativa di cambiamento positivo. Questo spinge a un rialzo dei prezzi già in fase progettuale, anticipando la futura accessibilità migliorata.
Per una lettura più accurata e approfondita dei risultati ottenuti dal nostro nuovo progetto, consulta la pagina dedicata.
