L’analisi esplora come le modifiche nel trasporto pubblico locale (TPL) influenzano i prezzi immobiliari a Roma, mettendo in relazione le variazioni €/m² con gli interventi del Piano Urbano della Mobilità Sostenibile (PUMS) e misurando l’effetto delle nuove infrastrutture TPL nelle zone più servite.
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Obiettivi dell’ Analisi
L’analisi confronta l’indice di offerta TPL (totale delle corse a cui hanno accesso mille abitanti per singola zona urbanistica) prima e dopo l’attuazione del Piano Urbano della Mobilità Sostenibile (PUMS) a Roma. Vengono esaminate nel dettaglio le modifiche apportate in 15 zone urbanistiche della capitale, mettendo in relazione l’andamento dei prezzi immobiliari con le variazioni nell’offerta di trasporto pubblico. Questa lettura incrociata fornisce una panoramica sui cambiamenti nel servizio di TPL e i relativi impatti economici. Per le stesse aree viene successivamente analizzata la sensibilità al TPL, ossia quanto il valore al €/m² risulta influenzato dalla variazione di una singola unità di trasporto pubblico (maggiore è la sensibilità, maggiore è la facilità con cui variazione di prezzo).
Indici e Indicatori Coinvolti
- Indice di Offerta TPL: misura l’ offerta TPL di ogni zona urbanistica intesa come numero di corse di trasporto (autobus, metro, tram) per 1.000 abitanti.
- Indice di Sensibilità al TPL: L’indice di sensibilità al TPL è il risultato di algoritmi predittivi e regressioni multiple che scompongono diverse variabili tra cui corse, fermate e interscambi per misurarne l’effetto sul mercato immobiliare. Un calcolo complesso che trasforma dati grezzi in un indicatore sintetico, capace di rivelare i quartieri più ‘reattivi’, dove anche un piccolo potenziamento del trasporto pubblico può generare un impatto misurabile.
- Nuova Offerta TPL: misura delle nuove fermate e nuove linee di trasporto (interventi previsti dal PUMS) per 1.000 abitanti, usato per analizzare gli effetti del PUMS sulla classifica.
- Variazione % Prezzo: Variazione del prezzo €/m² calcolata come tasso di crescita rispetto alla nuova offerta TPL.
Analisi Dell’ effetto del PUMS sui quartieri con più e meno offerta TPL a Roma
La classifica è costruita in ordine di Offerta TPL, misurata dall’ indice, ed è ordinata in modo decrescente: in alto i quartieri maggiormente serviti, in basso quelli con l’offerta più scarsa.
Tab1. Top 15 zone per offerta TPL
Osservando il panorama attuale (Tabella 1), a guidare la classifica delle zone urbanistiche con l’offerta di TPL maggiore ci sono: Centocelle (1376,2), Celio (906,4), Grottarossa Ovest (635,7), Eur (381,3), Flaminio (289,8), Centro Storico(249,7), Conca d’Oro (170,0), Eroi (168,7), Della Vittoria (118,0), Farnesina (88,0), Laurentino (78,0), Garbatella(63,6), Giustiniana (58,5), Gianicolense (41,8) e Don Bosco (37,0).
Le zone più servite dal trasporto reagiscono positivamente alle nuove infrastrutture, ma la sensibilità dei quartieri alle modifiche dei servizi di trasporto è un fattore determinante. Infatti, quartieri con un alto indice di sensibilità al TPL, come Centocelle (0,47), vedono un significativo aumento dei prezzi immobiliari anche a fronte di modifiche relativamente piccole nella rete di trasporto pubblico. Ad esempio:
- Centocelle registra un aumento del 22,2% dopo la costruzione di 3 fermate e 2 linee tram, grazie alla sua elevata sensibilità (0,47).
- Celio, pur con un basso indice di sensibilità (0,04), vede comunque un aumento dei prezzi del 22,5%, indicando che, pur essendo meno sensibile, la nuova offerta TPL ha comunque un impatto positivo.
La bassa sensibilità in alcuni quartieri, invece, comporta un impatto limitato, anche in caso di interventi consistenti. Ad esempio:
- Giustiniana, con un indice di sensibilità di 0,16, registra un incremento dei prezzi del 6,4% grazie alla sola aggiunta di una fermata metro.
- Laurentino, con un indice di sensibilità di 0,25, ha visto un incremento modesto del 2,0% nonostante l’introduzione di nuove fermate e linee tram.
Nei quartieri con un alto indice di sensibilità, la combinazione di metro e tram è particolarmente potente nel generare variazioni significative dei prezzi. I quartieri più sensibili, come Centro Storico e Flaminio, vedono impatti considerevoli:
- Centro Storico registra un incremento di 21,0% con 28 nuove fermate e linee metro/tram, grazie alla sua sensibilità di 0,2.
- Flaminio, pur con una sensibilità più bassa (0,1), vede un aumento dei prezzi del 10,5% con l’aggiunta di una linea metro e 3 linee tram.
Nel complesso, gli interventi del PUMS hanno portato a un aumento medio dei prezzi del 12,66% nelle zone con una maggiore offerta di TPL. Nonostante l’effetto contenuto nelle zone meno servite, quartieri come Eroi (+12,7%), Giustiniana (+6,4%) e Don Bosco (+15,1%) mostrano comunque una reazione positiva anche a un aumento limitato dell’offerta di TPL, suggerendo che la sensibilità del quartiere è cruciale.
Questo fenomeno evidenzia che non solo la disponibilità di trasporto, ma anche il livello di sensibilità del quartiere alle modifiche dei servizi di trasporto, determina in modo significativo l’efficacia delle nuove infrastrutture e il loro impatto sul valore immobiliare. L’indice di sensibilità aiuta a identificare i quartieri più reattivi alle modifiche nella rete di trasporto pubblico, fornendo informazioni utili per la pianificazione urbana e la valutazione immobiliare.
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